(Nuray Çolak / KOS Medya – 6 Nisan 2016)

Katar’ın en büyük gayrimenkul yatırım şirketlerinden Mazaya Qatar’ın Üst Yöneticisi (CEO) Hamad el-Hedfa’nın açıklamaları ile gayrimenkul yatırım fonları tekrar gündeme geldi. Haberde Global Menkul Değerler Yönetim Kurulu Başkanı Erol Göker’in Türkiye’ye inanılmaz bir ilgi olduğunu, buraya nasıl girileceğine ilişkin bir yol bulamadıkları için pek çok sermaye grubunun uzun süredir beklemede kaldığını artık bu yolların açılmaya başladığını ifade ettiği belirtiliyordu. İki şirketin stratejik iş birliği anlaşması sonucu kurulacak olan “Türkiye’nin ilk uluslararası gayrimenkul yatırım fonu” özelliğini taşıyacak fonlar, Körfez yatırımcısına, doğrudan satın almaların dışında ilk kez güvenirliği yüksek bir finansal enstrüman aracılığı ile Türkiye gayrimenkul sektörüne yatırım olanağını da sağlayacak deniliyordu.

 

TUİK Şubat 2016 Konut Satış istatistiklerine göre Türkiye genelinde konut satışları 2016 Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7 oranında  artarak 101 703 oldu. Toplam konut satışları içinde banka kredisi kullanımı veya inşaat şirketlerinin konutlara ipotek koyarak yaptıkları ilk el satışlarla oluşan ipotekli satışların payı %29,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %15,8 artarak 1 585 oldu.

Ancak bu artışın mevcut stokları eritmeye yetip yetmeyeceği tartışmalı. Son yıllarda yayınlanan sektör raporlarının hemen hepsinde stok sayısındaki artışın talebin üzerinde olduğu ifade ediliyor. Bu stok artışı ve talep dengesizliği bir konut balonuna işaret etmese de önemli bir gösterge.

 

Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Ocak ayı raporunda 2015 yılı değerlendirilirken 2016 yılının zor bir yıl olacağı vurgulanmıştır. Raporda inşaat sektörünün 2010 ve 2011 yıllarındaki hızlı yükselişin ardından 2012’de durgunluk yaşandığı, 2013 yılında ılımlı bir büyüme gerçekleşse de 2014 ve özellikle 2015 yılları sektörde ve ekonomide yakalanan büyümenin kaybedildiği bir dönem görünümünde olduğu ifade edilmektedir.

 

Türkiye İnşaat Sanayicileri İşveren Sendikası (İNTES) Mart 2016 İnşaat Sektörü raporuna göre “2015 yılında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %12,3, yüzölçümü %16,4, değeri %11,4, daire sayısı %15,5 oranında azalmıştır”. Aynı rapora göre “2015 yılında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %12,0, yüzölçümü %6,6, değeri %0,3, daire sayısı %6,0 oranında azalmıştır.” İnşaat sektörü güven endeksinin 82,82’e düştüğü belirtilen raporda bunun gerekçesi alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyinin” mevsim normallerinin üzerinde olduğunu değerlendiren girişim yöneticisi sayısının azalması olarak gösterilmiştir.

 

Sektör raporlarında ortak vurgu ise kamu yatırımları ile kentsel dönüşüm projelerinin piyasayı canlı tutacağı yönündedir. TMB raporunda “3. köprü, 3. havaalanı gibi mega altyapı projeleri ile yeni köprü ve otoyol projelerinin oluşturacağını; ayrıca söz konusu projelerle tetiklenen yeni konut ihtiyacının önem kazanacağını” vurgulanmıştır.

 

Yani özetle sektördeki sorunların çözümü için konut talebinin sürekli canlı tutulması ve finansmanda yaşanan sorunların giderilmesi için yeni olanakların yaratılması gerekiyor. Finansman açısından birinci önceliklerden biri faiz oranlarının düşük tutulması iken yıllardır dile getirilen diğer husus araçların çeşitlendirilmesi. Bu araçlardan biri de gayrimenkul yatırım fonları. 2012 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Kanunu ile ilk defa yasal olarak tanımlanan gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin esaslar 2014 yılında yayınlanan tebliğ ile belirlendi.

 

Gayrimenkul yatırım fonlarının temel amacı gayrimenkullerin, menkul kıymet haline getirilmesi olarak özetlenebilir. Portföy yönetim şirketleri ve sadece bu işi yapacak olan gayrimenkul portföy yönetim şirketlerinin kuracağı bu fonlarla, yeni bir yatırım aracı yaratılırken sektörde yeni bir finans kaynağının oluşturulması hedefleniyor.

 

Kurulacak olan gayrimenkul yatırım fonlarının toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunlu tutuldu. Gayrimenkul yatırımları ise arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkul olabilecek.  Fon Yönetim Şirketleri bu gayrimenkulleri satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir. Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunlu tutulmuştur. Şirketlerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmasına ise izin verilmemiştir. Yine şirketlerin yurt dışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunmalarına izin verilmemiştir.

 

EYG şirketi Haziran 2015’de gayrimenkul fonu kurmak için ilk izni aldığını duyurmuştu. Dünya Gazetesi 6 Temmuz 2015 tarihli haberinde de kuruluş ve/veya faaliyet izni alan Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketlerin listesini şu şekilde verdi :

  1. Omurga Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. (http://www.omurgacap.com/)
  2. EYG Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. (http://www.eygportfoy.com/index)
  3. 24 Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. ( http://24gpy.com )
  4. Arz Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. ( http://arzportfoy.com )
  5. Albaraka Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. (http://www.albarakagpy.com.tr/)
  6. Bayraktar Kardeşler Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş. (http://www.bayraktar.com/tr/faaliyet-alanlari/gayrimenkul-portfoy-yonetimi )
  7. Kalender Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.(http://www.kalenderportfoy.com.tr )

(http://www.dunya.com/finans/yatirim-fonlari/haute-couture-fonlar-icin-7-sirket-kuruldu-267831h.htm)

 

Bu şirketlerce henüz gayrimenkul yatırım fonu kurulamadı. Ancak fonların kurulmasının ardından özellikle Körfez sermayesinin yoğun ilgi göstereceği ifade ediliyor. Beklentiler bu yönde iken gerçeklerin nasıl olacağını da zaman gösterecek.

 

Katarlı iş adamı Hedfa, “İstanbul’a yatırım yapan bir  yatırımcının kaybetmesi mümkün değil. Çünkü bir tane İstanbul var. Orta ve uzun  vadede mutlaka kazançlı çıkılacaktır.” demiş ve  İstanbul’daki gayrimenkul fiyatlarının Avrupa’daki birçok  metropolün gerisinde olduğunu eklemiş. Doğru olabilir ancak gayrimenkulun fiyatını belirleyen unsurların önemli bir kısmının o gayrimenkulun nasıl bir yaşam çevresinde konumlandığı ile doğrudan ilgili olduğunu hatırlatmakta yarar var. Hükümet tarafından belirlenen ve inşaat sektörü tarafından da desteklenen politikanın ne kadar başarılı yürütüldüğü kadar uzun vadede elde edilecek toplam faydanın ne olacağı da tartışmaya açık. Gayrimenkul talebinin canlı tutulması için üretilen kamu projeleri doğal alanların tahribatına neden olurken ve arsa elde edilmek için kamusal alanlar tek tek satılmışken İstanbul o Avrupa metropolleri ile nasıl yarışacak?